龍湖好望山實景圖。資料圖片位於門頭溝的西山藝境項目鎖定了中高端改善型客群。資料圖片
  北京一季度樓市迎來最冷“倒春寒”,在客戶因自住型商品房觀望、建委限制銷售價格等原因疊加下,針對首次購房客戶的剛需盤普遍調低報價,以求快速銷售回款。
  近日,新京報記者從萬科、龍湖、金地等龍頭房企瞭解到,多家房企今年都將利潤大頭押寶在“改善型產品”上,未來開發中也會有意避開和自住型商品房的直接“肉搏”,轉向品質型住宅,但在市場觀望氣氛漸濃、二手房成交冷淡的背景下,中高端項目已感受到了滯脹壓力。
  錯開自住房,房企“押寶”中高端項目
  近期,剛需盤降價走量成為北京樓市焦點,如位於大興南六環外的萬科橙、位於通州五環外的東亞·印象台湖等新盤,都紛紛調低報價入市,以減小自住房的衝擊。
  “未來肯定要避開自住型商品房的競爭,至少90平方米以下的戶型自住房已全包了。”萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶對新京報記者表示,現在受衝擊最大的就是和自住房戶型“撞車”的樓盤,大批客戶被政策房“鎖定”。
  有趣的是,“剛需”客群、90平方米左右的三居戶型一直是萬科樓盤的主力客群,毛大慶表示,今年萬科的銷售策略是平價快速出貨,並對土地市場較為審慎。
  而另一家知名房企的相關負責人則坦言,如果自住房政策沒有變化,公司不會再碰純剛需盤。他透露,近期降價銷售的剛需項目都是在2012年或之前拿的地,地價都較低,即使降價也還有利可圖,而以目前的高地價無法平衡剛需盤的利潤。
  “今年在北京沒有推出純剛需類項目。”北京龍湖相關負責人4月10日對新京報記者透露,在銷售完大興剛需盤時代天街的住宅後,龍湖今年推出的產品全部針對改善型置業客戶,產品以別墅為主,推出少量洋房,總價囊括了200萬元到上億元。
  除龍湖外,金地也在2013年集中銷售了剛需項目金地格林格林,2014年則主打改善型項目格林雲墅和西山藝境。
  金地集團華北區副總經理遇繡峰表示,自住型商品房搶占了北京的剛需市場,預計不少開發商都會對自身項目進行調整,逐漸將產品線向中高端產品延伸。
  中高端項目滯脹壓力初顯
  據悉,剛需產品“以價換量”,改善型產品“衝刺利潤”已成為房企共識,但剛需盤降價跑量帶來的觀望氣氛已漸漸影響到整體市場信心,加上二手房成交冷淡,在此背景下,中高端項目已感受到了滯脹壓力,尤其是一些和自住房戶型撞車,但主打中端改善型客戶的項目已開始了靈活促銷。
  “4月底二期就要入市,現在買特別值。”位於亦莊的萬科金域東郡項目銷售人員說,項目二期帶裝修,預計75平方米兩居總價200萬元-220萬元,摺合單價2.66萬元—2.9萬元/平方米;90平方米三居總價300萬元-320萬元,摺合單價3萬元-3.2萬元/平方米。而北京市住建委網站顯示,該項目一期去年12月開盤時,簽約均價為3.4萬元/平方米。
  記者瞭解到,金域東郡二期推出房源約160套,相比一期樓座密度較高,裝修標準也有所降低,取消了新風系統、凈水系統等。業內人士指出,萬科調低總價是為了加快出貨速度。
  “滯脹的感覺明顯,價格沒降,但找客戶比去年底費勁多了。”位於北京大興一個3月剛開盤的中高端項目營銷負責人表示,項目戶型以120平方米以上的大戶型為主,由於後期供應量較大,希望維持3個月開一次盤的快銷回款節奏,一直沒敢提價,但能明顯感到銷售難度提高。
  “由剛需盤引發的價量停滯,將會逐漸影響到中高端市場。”亞豪機構副總經理任啟鑫預計,市場預期會發生轉變,最終或將造成2014年北京商品住宅市場的整體萎靡。
  ■ 觀察
  房企“押寶”全產品系
  北京新盤市場此前一直信奉“得剛需者得天下”,在自住型商品房衝擊下,樓市將有結構性變化,在錯開與自住房競爭的同時,房企也盡可能地在戶型和產品繫上求全,以囊括更多客戶。
  北京龍湖相關負責人表示,雖然今年龍湖產品都是針對改善型客戶,產品上有洋房和別墅,但從總價上看其產品系最為全面,從200萬元到1億元均有,“使每一個改善客戶都能有適合的產品”。
  記者瞭解到,龍湖今年推出的位於密雲司馬台的項目主打200萬元左右的度假型產品,位於沙河的灧瀾新宸包括了總價300萬元-400萬元98-138平方米的三居至四居低密洋房,同時推出千萬元級別的聯排別墅,而位於順義的好望山項目則主打500萬元-800萬元的別墅,位於孫河的雙瓏原著其樓王產品則有億元別墅。
  而在中國水電地產公司副總經理謝蘇明看來,剛需加改善,才始終是樓市的最大需求。“我們更看重剛需加良品的定位,這塊的客戶群仍然最大。”謝蘇明昨日對新京報記者透露,目前公司和金地開發的兩個項目中,位於大興的格林雲墅兼顧剛需和改善型客戶,而位於門頭溝的西山藝境則更偏向中高端改善。公司在賣完位於大興天宮院的雲立方後,旗下沒有純剛需項目,不過公司仍在土地市場上尋求拿地機會,將開發品質型剛需項目。“自住房無論從數量,還是質量上,都遠遠不能解決全部的剛性需求。”謝蘇明表示,對於大量追求品質居住需求的客戶來說,兼具品質型的剛需項目會添補市場空白。
  ■ 分析
  改善型住宅成交占比上升
  戴德梁行華北區研究部主管及助理董事趙岩透露,在其監測的數據中,今年一季度北京出讓的土地中,自住房的規劃建築面積就達到了123萬平方米,占了綜合類項目的40%,扣除掉商業項目,自住房占比達50%左右。此外,開發商拿地的成本在不斷增加,高地價必將促使開發商進行改善型住宅項目開發,並推高定價。
  據業內人士介紹,除了北京搭配自住房的住宅土地外,從2011年北京樓市採取限購政策後,購房者日益珍惜“房票”,改善型住宅的占比也逐漸提升。
  新京報記者綜合亞豪機構、北京市住建委網簽數據顯示,今年截至本周三(1月1日-4月9日),北京新盤成交中單價在30000元/平方米以上的中高價位房源共簽約3712套,雖然相比2013年同期成交套數少了1357套,跌幅達26.7%,但占整體市場成交的比例從去年的14.8%上升到21.4%。
  而據中原地產研究部統計數據顯示,2014年一季度北京新盤成交中,大戶型比例明顯上升,三居以上戶型占比超過了55.3%,這一比例在2013年是48.8%,其中三居室占比提高到了42.5%,而一居室占比則有明顯下調,僅占6%。
  “加大改善型住宅的開發會是趨勢,但目前中端產品的供應並不大。”亞豪機構市場總監郭毅透露,一季度個別剛需項目降價使觀望氣氛蔓延,但預計改善型人群仍將是成交主力客戶。
  本版採寫/新京報記者 自曾暉  (原標題:錯開自住房 中高端項目受青睞)
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