鵝肝

龍湖好望山實景圖。資料圖片位於門頭溝的西山藝境項目鎖定了中高端改善型客群。資料圖片
　　北京一季度樓市迎來最冷“倒春寒”，在客戶因自住型商品房觀望、建委限制銷售價格等原因疊加下，針對首次購房客戶的剛需盤普遍調低報價，以求快速銷售回款。
　　近日，新京報記者從萬科、龍湖、金地等龍頭房企瞭解到，多家房企今年都將利潤大頭押寶在“改善型產品”上，未來開發中也會有意避開和自住型商品房的直接“肉搏”，轉向品質型住宅，但在市場觀望氣氛漸濃、二手房成交冷淡的背景下，中高端項目已感受到了滯脹壓力。
　　錯開自住房，房企“押寶”中高端項目
　　近期，剛需盤降價走量成為北京樓市焦點，如位於大興南六環外的萬科橙、位於通州五環外的東亞·印象台湖等新盤，都紛紛調低報價入市，以減小自住房的衝擊。
　　“未來肯定要避開自住型商品房的競爭，至少90平方米以下的戶型自住房已全包了。”萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶對新京報記者表示，現在受衝擊最大的就是和自住房戶型“撞車”的樓盤，大批客戶被政策房“鎖定”。
　　有趣的是，“剛需”客群、90平方米左右的三居戶型一直是萬科樓盤的主力客群，毛大慶表示，今年萬科的銷售策略是平價快速出貨，並對土地市場較為審慎。
　　而另一家知名房企的相關負責人則坦言，如果自住房政策沒有變化，公司不會再碰純剛需盤。他透露，近期降價銷售的剛需項目都是在2012年或之前拿的地，地價都較低，即使降價也還有利可圖，而以目前的高地價無法平衡剛需盤的利潤。
　　“今年在北京沒有推出純剛需類項目。”北京龍湖相關負責人4月10日對新京報記者透露，在銷售完大興剛需盤時代天街的住宅後，龍湖今年推出的產品全部針對改善型置業客戶，產品以別墅為主，推出少量洋房，總價囊括了200萬元到上億元。
　　除龍湖外，金地也在2013年集中銷售了剛需項目金地格林格林，2014年則主打改善型項目格林雲墅和西山藝境。
　　金地集團華北區副總經理遇繡峰表示，自住型商品房搶占了北京的剛需市場，預計不少開發商都會對自身項目進行調整，逐漸將產品線向中高端產品延伸。
　　中高端項目滯脹壓力初顯
　　據悉，剛需產品“以價換量”，改善型產品“衝刺利潤”已成為房企共識，但剛需盤降價跑量帶來的觀望氣氛已漸漸影響到整體市場信心，加上二手房成交冷淡，在此背景下，中高端項目已感受到了滯脹壓力，尤其是一些和自住房戶型撞車，但主打中端改善型客戶的項目已開始了靈活促銷。
　　“4月底二期就要入市，現在買特別值。”位於亦莊的萬科金域東郡項目銷售人員說，項目二期帶裝修，預計75平方米兩居總價200萬元-220萬元，摺合單價2.66萬元—2.9萬元/平方米；90平方米三居總價300萬元-320萬元，摺合單價3萬元-3.2萬元/平方米。而北京市住建委網站顯示，該項目一期去年12月開盤時，簽約均價為3.4萬元/平方米。
　　記者瞭解到，金域東郡二期推出房源約160套，相比一期樓座密度較高，裝修標準也有所降低，取消了新風系統、凈水系統等。業內人士指出，萬科調低總價是為了加快出貨速度。
　　“滯脹的感覺明顯，價格沒降，但找客戶比去年底費勁多了。”位於北京大興一個3月剛開盤的中高端項目營銷負責人表示，項目戶型以120平方米以上的大戶型為主，由於後期供應量較大，希望維持3個月開一次盤的快銷回款節奏，一直沒敢提價，但能明顯感到銷售難度提高。
　　“由剛需盤引發的價量停滯，將會逐漸影響到中高端市場。”亞豪機構副總經理任啟鑫預計，市場預期會發生轉變，最終或將造成2014年北京商品住宅市場的整體萎靡。
　　■ 觀察
　　房企“押寶”全產品系
　　北京新盤市場此前一直信奉“得剛需者得天下”，在自住型商品房衝擊下，樓市將有結構性變化，在錯開與自住房競爭的同時，房企也盡可能地在戶型和產品繫上求全，以囊括更多客戶。
　　北京龍湖相關負責人表示，雖然今年龍湖產品都是針對改善型客戶，產品上有洋房和別墅，但從總價上看其產品系最為全面，從200萬元到1億元均有，“使每一個改善客戶都能有適合的產品”。
　　記者瞭解到，龍湖今年推出的位於密雲司馬台的項目主打200萬元左右的度假型產品，位於沙河的灧瀾新宸包括了總價300萬元-400萬元98-138平方米的三居至四居低密洋房，同時推出千萬元級別的聯排別墅，而位於順義的好望山項目則主打500萬元-800萬元的別墅，位於孫河的雙瓏原著其樓王產品則有億元別墅。
　　而在中國水電地產公司副總經理謝蘇明看來，剛需加改善，才始終是樓市的最大需求。“我們更看重剛需加良品的定位，這塊的客戶群仍然最大。”謝蘇明昨日對新京報記者透露，目前公司和金地開發的兩個項目中，位於大興的格林雲墅兼顧剛需和改善型客戶，而位於門頭溝的西山藝境則更偏向中高端改善。公司在賣完位於大興天宮院的雲立方後，旗下沒有純剛需項目，不過公司仍在土地市場上尋求拿地機會，將開發品質型剛需項目。“自住房無論從數量，還是質量上，都遠遠不能解決全部的剛性需求。”謝蘇明表示，對於大量追求品質居住需求的客戶來說，兼具品質型的剛需項目會添補市場空白。
　　■ 分析
　　改善型住宅成交占比上升
　　戴德梁行華北區研究部主管及助理董事趙岩透露，在其監測的數據中，今年一季度北京出讓的土地中，自住房的規劃建築面積就達到了123萬平方米，占了綜合類項目的40%，扣除掉商業項目，自住房占比達50%左右。此外，開發商拿地的成本在不斷增加，高地價必將促使開發商進行改善型住宅項目開發，並推高定價。
　　據業內人士介紹，除了北京搭配自住房的住宅土地外，從2011年北京樓市採取限購政策後，購房者日益珍惜“房票”，改善型住宅的占比也逐漸提升。
　　新京報記者綜合亞豪機構、北京市住建委網簽數據顯示，今年截至本周三（1月1日-4月9日），北京新盤成交中單價在30000元/平方米以上的中高價位房源共簽約3712套，雖然相比2013年同期成交套數少了1357套，跌幅達26.7%，但占整體市場成交的比例從去年的14.8%上升到21.4%。
　　而據中原地產研究部統計數據顯示，2014年一季度北京新盤成交中，大戶型比例明顯上升，三居以上戶型占比超過了55.3%，這一比例在2013年是48.8%，其中三居室占比提高到了42.5%，而一居室占比則有明顯下調，僅占6%。
　　“加大改善型住宅的開發會是趨勢，但目前中端產品的供應並不大。”亞豪機構市場總監郭毅透露，一季度個別剛需項目降價使觀望氣氛蔓延，但預計改善型人群仍將是成交主力客戶。
　　本版採寫/新京報記者 自曾暉　　（原標題：錯開自住房 中高端項目受青睞）